Immobilien Insights 01
Jedes Jahr erhalten Wohnungseigentümer ihre Hausgeldabrechnung und den neuen Wirtschaftsplan. Und jedes Jahr erreichen uns ähnliche Fragen:
Warum ist das Hausgeld schon wieder gestiegen?
Mit diesem ersten Immobilien Insights möchten wir genau dieser Frage nachgehen. Wir zeigen, welche Faktoren zu steigenden Kosten führen, welche Entwicklungen derzeit viele Eigentümergemeinschaften betreffen und welche Kostentreiber häufig unterschätzt werden.
Viele Eigentümer wundern sich über steigende Versicherungskosten. Dabei zählt die Gebäudeversicherung in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften zu den größten laufenden Kostenpositionen und wirkt sich daher spürbar auf das Hausgeld aus.
Tatsächlich sind die Beiträge für Wohngebäudeversicherungen in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Hintergrund sind höhere Baupreise, steigende Handwerkerkosten und höhere Schadenssummen. Allein die offiziellen Anpassungsfaktoren der Versicherungswirtschaft summieren sich seit 2023 auf rund 26 %. Viele Eigentümergemeinschaften haben darüber hinaus weitere Beitragsanpassungen ihrer Versicherer erlebt.
Eine regelmäßige Überprüfung der Versicherungsverträge hilft dabei, Unterversicherungsrisiken zu vermeiden und mögliche Einsparpotenziale zu identifizieren.
Energie- und Brennstoffkosten zählen in vielen Eigentümergemeinschaften zur größten Kostenposition der Hausgeldabrechnung. Auch wenn sich die Preise für Gas, Heizöl und Strom zuletzt teilweise stabilisiert haben, liegen die Kosten vielerorts weiterhin deutlich über dem Niveau von vor wenigen Jahren.
Hinzu kommt, dass Versorger ihre Preise regelmäßig anpassen und bestehende Verträge auslaufen. Dadurch können sich die Kosten von Jahr zu Jahr verändern – selbst dann, wenn sich der Verbrauch kaum verändert hat.
Besonders bei zentralen Heizungsanlagen wirken sich steigende Energiepreise unmittelbar auf die Hausgeldabrechnung aus. Schon vergleichsweise kleine Preisänderungen können bei größeren Objekten zu spürbaren Mehrkosten führen.
Langfristig können energetische Maßnahmen dazu beitragen, Energieverbräuche und damit auch Kosten zu reduzieren.
Viele Eigentümer gehen davon aus, dass Instandhaltungsmaßnahmen grundsätzlich aus der Erhaltungsrücklage bezahlt werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass ausreichend Rücklagen vorhanden sind und die Eigentümergemeinschaft die Mittel entsprechend freigibt.
Ist die Rücklage zu gering, können notwendige Maßnahmen häufig nicht aus der Rücklage finanziert werden. Die Kosten fließen dann direkt in die Hausgeldabrechnung ein oder müssen über eine Sonderumlage gedeckt werden.
Dabei sind es nicht immer nur große Maßnahmen. Auch viele kleinere Reparaturen, Instandsetzungen oder Verkehrssicherungsmaßnahmen können sich im Laufe eines Jahres zu einem spürbaren Betrag summieren und die laufenden Kosten erhöhen.
Gerade größere Instandhaltungsmaßnahmen können zusätzlich dazu führen, dass die bisherigen Hausgeldvorauszahlungen nicht mehr ausreichen und im Rahmen des nächsten Wirtschaftsplans angepasst werden müssen.
Oft unterschätzt:
Die Verwaltung kann nicht eigenständig Gelder aus der Erhaltungsrücklage entnehmen. Hierfür ist in der Regel ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich.
💡 Unser Fazit:
Eine ausreichend hohe Erhaltungsrücklage hilft dabei, notwendige Maßnahmen langfristig zu planen, finanzielle Belastungen besser zu verteilen und Instandhaltungen nicht über das laufende Hausgeld finanzieren zu müssen.
Steigendes Hausgeld ist nicht automatisch ein Zeichen schlechter Verwaltung. Häufig spiegeln sich darin gestiegene Versicherungs- und Energiekosten, gestiegene Personal- und Materialkosten, notwendige Instandhaltungen sowie eine vorausschauende Planung für den langfristigen Werterhalt der Immobilie wider.
Wer die Hintergründe kennt, kann Kostenentwicklungen besser nachvollziehen und fundiertere Entscheidungen für die eigene Eigentümergemeinschaft treffen.
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